L’obbligo di adeguamento
La fine dell’anno si avvicina. Entro il 31 dicembre tutti (o quasi) i proprietari di appartamenti allacciati ad impianti di riscaldamento centralizzato dovranno installare i famigerati contabilizzatori e termovalvole. Dato che questi apparecchi vanno montati ad impianto fermo, tutti (o quasi) lo avranno già fatto o prevedono di farlo nel poco tempo che resta prima dell’accensione. E’ il momento di parlare del modo in cui saranno ripartite le spese di riscaldamento d’ora in avanti.
La materia è regolata dal D. Lgs. 4 luglio 2014, n. 102, che chiameremo “confidenzialmente” il decreto. Come spesso succede in Italia, leggi e decreti vengono approvati solo per… essere quasi subito modificati. E’ successo anche nel nostro caso, visto che proprio quest’estate, a pochi mesi dal termine per mettersi in regola, il D. Lgs. 18 luglio 2016, n. 141 ha introdotto un bel po’ di modifiche al nostro decreto. Parleremo dunque della sua versione modificata a partire da quest’estate.
Come tutti sappiamo, sino ad oggi le spese di riscaldamento (di solito) venivano suddivise sulla base dei millesimi di proprietà. Oggi, però, dobbiamo combattere inquinamento, riscaldamento globale e costi energetici. Vanno dunque ridotti i consumi e, soprattutto, gli sprechi. Il legislatore ha dunque deciso di responsabilizzarci, creando un sistema in cui ciascuno di noi paghi quel che consuma. Questo è lo scopo del decreto e delle varie leggi regionali in materia. Ed è la ragione per cui, come si è visto, l’installazione di termovalvole e contabilizzatori è obbligatoria.Come obbligatorio è utilizzarli effettivamente per far sì che chi consuma paghi.
Come vanno divise le spese di riscaldamento
Dunque torniamo al nostro decreto. Restando agli impianti centralizzati, l’art. 9, comma 5, lettera d) prevede che nei condomini, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento… nonché per l’uso di acqua calda se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali in base alla norma tecnica UNI 10200 …
Secondo la norma UNI 10200 la spesa per riscaldamento va suddivisa in due parti:
- il consumo volontario, che è quello, appunto, voluto dall’utente, ad esempio azionando le termovalvole per alzare o abbassare la temperatura.
- il consumo involontario, che è quello che esiste indipendentemente dalla volontà dei singoli utenti (ad es. dovuto alle dispersioni dell’impianto)
Come si pagano queste due voci?
- Il consumo volontario, sulla base di quanto registrato dai contabilizzatori.
- Quello involontario, invece, pone qualche problema in più.
La norma UNI 10200 non consente di suddividerne i costi in base alle vecchie tabelle millesimali: bisogna crearne una nuova facendo ricorso al calcolo del fabbisogno di energia termica utile ad ogni singola unità immobiliare per consentire di ottenere una temperatura standard di 20° (i criteri sono previsti da un’altra norma UNI, la 11300)
Con questi nuovi millesimi saranno ripartite le spese di gestione del servizio di riscaldamento, le spese di manutenzione ordinaria e conduzione nonché di tutte le spese relative alla dispersione dell’energia totale consumata. Per realizzare questa nuova tabella è evidentemente necessario avvalersi di un tecnico specializzato
Maggioranze necessarie e tempistica
Per introdurre il nuovo sistema di ripartizione delle spese di riscaldamento è quindi necessario approvare nuove tabelle di riparto. Questo significa che bisogna modificare il regolamento condominiale. Quali maggioranze sono necessarie?
L’articolo 26 comma 5 della Legge 10/91 consente che, in materia di riparto delle spese di riscaldamento il regolamento condominiale venga modificato con una delibera assembleare adottata con “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.
Cosa accade, però, quando il regolamento è contrattuale? Il regolamento contrattuale è considerato un vero e proprio contratto tra le parti. Per questo motivo, per modificarlo serve l’accordo di tutti i contraenti (cioè l’unanimità) .
Secondo l’art. 1418 comma 1 del Codice Civile, però “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”. Le norme in materia di contenimento dei consumi energetici sono certamente imperative: esse infatti impongono a tutti di ripartire le spese di riscaldamento centralizzato con i criteri che abbiamo visto sopra. La loro entrata in vigore ha pertanto reso nulle le clausole dei regolamenti contrattuali che prevedevano criteri di ripartizione incompatibili con la nuova legge. In sostanza, quelle clausole sono state cancellate. Non essendovi più una clausola “contrattuale” da modificare l’assemblea può adottare le necessarie delibere sempre con le maggioranze di cui sopra (“un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”)
Infine, la (forse) buona notizia. Per chi ha installato termovalvole e contabilizzatori dopo la stagione invernale 2015- 2016 c’è ancora un anno di tempo per deliberare i nuovi criteri di ripartizione delle spese. L’art. 9, comma 5, lett. d) del decreto, infatti, consente che “per la prima stagione termica successiva all’installazione” di questi dispositivi la suddivisione delle spese di riscaldamento venga ancora effettuata “in base ai soli millesimi di proprieta’”. Lo scopo, evidentemente, è quello di consentire il rodaggio del sistema e gli aggiustamenti a quanto ipotizzato in sede di prima installazione.
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