La crisi economica ha conseguenze un po’ di tutti i tipi.
Negli ultimi tempi, capita più frequentemente che in questo o quel condominio salti fuori un “buco” provocato da un amministratore infedele.
A quel punto è troppo tardi per rimediare. Ci sono fatture impagate per migliaia di euro, e – di solito – nessuna speranza di recuperare l’ammanco di cassa.
Certo, è possibile sporgere denuncia. Si può anche iniziare un’azione civile per recuperare il denaro.
Spesso, però, chi ha sottratto il denaro non è in grado di restituirlo; o, magari, ha intestato a qualcun altro tutto il suo patrimonio.
In questi casi, una condanna alla restituzione si risolverebbe in una “soddisfazione morale” senza nessuna utilità pratica. Anzi, al danno si aggiungerebbe la beffa, perché le cause costano e le spese legali aumentano il conto che ci si deve sobbarcare (come al solito, faccio gli interessi della categoria…).
Cosa si può fare, allora? La sola soluzione è quella di intervenire prima che il problema diventi irreparabile.
Fortunatamente, la riforma del condominio entrata in vigore nel 2013 ha previsto a carico dell’amministratore obblighi di rendiconto più stringenti. E, dunque, i condòmini hanno oggi maggiori possibilità di controllo che in passato.
Secondo l’articolo 1130, nr. 11) del codice civile, l’amministratore deve redigere il rendiconto annuale della gestione e deve convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Il successivo art. 1130 bis regola in modo molto preciso i contenuti del rendiconto annuale. Non si tratta di una semplice “paginetta” ma di un vero e proprio rapporto, che deve esprimere in modo da consentirne l’immediata verifica
- le voci di entrata e di uscita;
- ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio;
- i fondi disponibili;
- le eventuali riserve.
La norma entra maggiormente nel dettaglio e precisa che il rendiconto deve contenere
- un registro di contabilità,
- un riepilogo finanziario,
- una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Inoltre, per rendere effettivamente possibile una costante verifica della gestione
- i condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese;
- l’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, può poi nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio;
- è prevista la possibilità di nominare dei consiglieri di condominio incaricati con funzioni consultive e di controllo
Ci sono, dunque, tutta una serie di strumenti che possono essere efficacemente utilizzati per avere un costante controllo della situazione finanziaria del condominio.
E’ importante esigere dall’amministratore un rendiconto completo, con tutte le parti previste dall’art. 1130 bis c. c., e facilmente comprensibile da tutti.
Se non l’amministratore non lo consegna, o non convoca l’assemblea, su ricorso può essere revocato dall’autorità giudiziaria su richiesta di ciascun condomino (art. 1129 c. c.).
E’ poi bene che vengano nominati i consiglieri di condominio, e che questi controllino che le fatture dei vari fornitori siano effettivamente saldate. Quando non vengono pagate, se non ci sono ritardi dei condòmini nei versamenti delle loro quote, è chiaro qualcosa è andato storto.
A quel punto, serve un controllo più approfondito e vale la pena (se il condominio è di una certa dimensione) di nominare un revisore.
In conclusione, ci sono oggi vari strumenti per un puntuale e continuo controllo dell’amministrazione di condominio.
Utilizzarli può costare tempo e sacrifici, ma è la sola via per evitare che, giorno dopo giorno, si vengano a creare situazioni che possono, in poco tempo, diventare irrecuperabili.
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