LA DURATA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE
Sono molte le piccole aziende che svolgono la loro attività in locali presi in affitto.
Le locazioni “commerciali” sono ancora oggi regolate dalla l. 392/78 (c. d. “equo canone”).
L’art. 27, comma 1, della l. 392/78 prevede che i contratti di locazione per uso diverso da quello abitativo abbiano una durata di 6 anni. Ad ogni scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per altri sei.
Questo a meno che il proprietario o l’inquilino non diano disdetta. La disdetta non deve essere motivata: esprime solo la volontà di impedire il rinnovo del contratto.
Perché il contratto termini bisogna, però, aspettare la prima scadenza utile: non sempre questo è possibile.
Per un azienda, infatti, molte cose possono cambiare in tempi brevi. Può diventare necessario un ridimensionamento; o, al contrario, può esserci bisogno di maggiori spazi.
Per queste ragioni, il conduttore deve fare in modo che nel contratto di locazione sia prevista una via d’uscita che gli consenta, se necessario, di sciogliere il rapporto senza dover aspettare la successiva scadenza.
LA SCARSA UTILITA’ DEL DIRITTO DI RECESSO PER GRAVI MOTIVI PREVISTO DALL’ART. 27, COMMA 8, L. 392/78
Questa via d’uscita è il diritto di recesso.
L’art. 27, comma 8, della l. 392/78 consente all’inquilino di recedere unilateralmente dal contratto; può farlo, però solo se ci sono gravi motivi e dando un preavviso di 6 mesi.
Secondo la giurisprudenza i gravi motivi devono consistere in fatti
- oggettivi (indipendenti dalla volontà dell’imprenditore e non relativi alla sua azienda);
- sopravvenuti (quindi verificatisi dopo che la locazione è iniziata)
- non prevedibili al momento della conclusione del contratto;
- il cui effetto è rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto
(tra le molte pronunce, ad es: Cass. civ. Sez. III, 26/07/2005, n. 15620)
Nei gravi motivi rientrano, quindi, situazioni abbastanza estreme: una grave malattia dell’imprenditore, intervenute modifiche legislative, o ancora eventi naturali o sociali del tutto imprevedibili.
Non è, invece, grave motivo un cattivo (o un ottimo) andamento dell’azienda, in quanto queste situazioni rientrano nei normali rischi dell’attività imprenditoriale. Neppure lo è una crisi economica già conclamata al momento della stipula del contratto: pure essa dev’essere sopravvenuta e imprevedibile (Cass. civ. Sez. III, 10/12/1996, n. 10980)
E’ quindi chiaro che l’imprenditore che ritenga poco conveniente la prosecuzione della locazione non può di certo, solo per questo, recedere dal contratto (Cass. civ. Sez. III, 19/07/2005, n. 15215).
Un recesso senza gravi motivi non produce alcun effetto: il contratto rimane in vita. L’imprenditore, se lascia i locali, deve comunque pagare l’affitto sino alla successiva scadenza contrattuale o, se è fortunato, sino al momento in cui il proprietario non trova un nuovo inquilino.
LA POSSIBILE SOLUZIONE: INSERIMENTO NEL CONTRATTO DI UNA CLAUSOLA CHE PERMETTA ALL’ INQUILINO ANCHE IL RECESSO LIBERO PREVISTO DALL’ART: 27, COMMA 7 L. 392/78.
Come si può evitare tutto ciò?
L’ articolo 27, comma 7 della l. 392/78 prevede la possibilità di inserire nel contratto una clausola che consenta all’inquilino di recedere a sua discrezione (e quindi senza bisogno di alcun “grave motivo”) con un preavviso di almeno 6 mesi .
Attenzione, però.
Mentre il diritto di recesso per gravi motivi di cui si parlava prima è “imposto” dalla legge, il diritto di recesso discrezionale, invece, esiste solo se le parti lo hanno voluto e previsto nel contratto.
Se nel contratto di locazione non viene inserita una clausola che consenta anche il recesso discrezionale, il conduttore potrà recedere solo se esistono quei gravi motivi dei quali si parlava prima.
ATTENTI AL CONTRATTO!
Oltre alla clausola sul diritto di recesso, ve ne sono molte altre che possono essere inserite o meno nel contratto.
Ciò soprattutto per le locazioni ad uso commerciale, per le quali la legge lascia molto più spazio alla volontà delle parti.
Dobbiamo poi ricordare che, quando prendiamo (o concediamo) in affitto dei locali, assumiamo un impegno che dura molti anni e che può condizionare il futuro nostro e della nostra azienda.
Per questo, la stipula di un contratto di locazione è estremamente delicata.
E’ quindi necessario rivolgersi a professionisti competenti, lasciando perdere moduli comprati dal tabacchino o scaricati da internet.
Non farlo è un piccolo risparmio che potrebbe poi costare molto caro!
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