Siamo arrivati quasi in vista del traguardo.
Entro il 31 dicembre 2016 dobbiamo adeguare i nostri impianti di riscaldamento centralizzato installando le valvole termostatiche e i sistemi di contabilizzazione di cui tanto si parla.
In realtà, questi interventi andranno realizzati prima dell’accensione degli impianti e dunque, realisticamente, entro la fine di ottobre.
Prendendola un po’ larga, possiamo intanto dire che sino ad oggi le spese di riscaldamento venivano di solito suddivise tra i condomini in base a una apposita tabella millesimale.
Non si pagava, quindi, in base al proprio reale consumo di calore.
L’intenzione della legge è oggi quella di avvicinarci ad un sistema in cui ognuno “paga quello che consuma” in modo che tutti siano incentivati ad evitare sprechi. Meno sprechi significa meno consumi e meno inquinamento.
La legge e il regolamento regionale.
Come si è pensato di ottenere questi risultati?
I passi da fare sono due.
- Si installano le famose termovalvole e contabilizzatori e, poi,
- Si dividono le spese di riscaldamento (almeno per un certa parte) in base al consumo così misurato. Questo dicono il Dlgs 4 luglio 2014, n. 102, articolo 9, comma 5, lettere “b”, “c” e “d” e, qui da noi, anche il regolamento Regione Liguria nr. 6/2012, s. m. i., art. 3 comma 10, lettere “a”, “b” e “c”)
Termovalvole e contabilizzatori: le domande più comuni.
Iniziamo dal primo; e ,dunque dell’installazione degli apparati di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi.
Come sempre accade, le novità provocano incertezze e discussioni.
Le domande che più spesso venono poste sono: “Può il condominio imporre l’installazione a chi non la vuole?” “Siamo obbligati ad installare tutti le stesse termovalvole?” “Come vengono ripartiti i costi?” “Cosa accade se il Condominio non approva l’installazione?”
Per arrivare a risposte certe bisognerà aspettare che su questa materia intervengano un certo numero di sentenze di Tribunali, Corti d’Appello e – soprattutto – della Corte di Cassazione. Ci vorrà ancora qualche anno. Sino ad allora… occhio alle sorprese!
Ecco intanto alcune prime indicazioni.
Gli impianti di riscaldamento più recenti sono a distribuzione “orizzontale”: un unico anello si stacca dalla colonna montante e va a servire tutti i termosifoni della stessa abitazione. In questo caso è sufficiente installare un contatore in corrispondenza del punto di distacco per misurare i consumi dell’appartamento.
Gli impianti più vecchi sono invece a distribuzione “verticale”: ogni termosifone è allacciato a una diversa colonna montante. In questa seconda situazione non è possibile installare un unico contatore per tutto l’appartamento. Bisogna installare sui singoli elementi le termovalvole e i contabilizzatori .
Questa è la situazione di gran lunga più frequente: così si costruiva sino a (relativamente) pochi anni fa. E dunque, di questa parliamo.
Le maggioranze per approvare l’installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore.
Per deliberare l’installazione di termovalvole e contabilizzatori sono richieste le maggioranze di cui all’art. 1136 del codice civile, comma 2 e comma 3.
E dunque
– in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
– in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio.
Chi paga? E chi sceglie cosa installare?
Quanto alla suddivisione delle spese, visto che gli avvocati non servono a rendere le cose più facili, creo subito una prima complicazione.
Secondo l’art. 1117 del codice civile sono parti comuni… 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come (…) i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione (…) per il riscaldamento (…) e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.
Le termovalvole e i contabilizzatori si trovano sicuramente dopo la diramazione dalla colonna.
Si tratta quindi di parti non “condominiali”, ma “private”.
Può il condominio deliberare un intervento nelle proprietà individuali? Se la legge lo prevede, evidentemente sì.
Tuttavia:
a) I costi di installazione non rientrano tra le spese “condominiali” ma tra quelle “personali”; vanno ovviamente pagati non a “millesimi” ma da ciascuno in base al numero di elementi riscaldanti (e quindi di valvole e contabilizzatori installati).
b) Ogni proprietario dovrebbe poter scegliere (e pagare) il tipo di valvola e l’installatore che preferisce. La valvola però deve essere compatibile con l’impianto comune. E’ dunque opportuno che il tecnico che predispone il progetto preveda la possibilità di scelta tra vari tipi di termovalvole (e di eventuali accessori, come ad esempio centraline computerizzate di comando).
Quando l’assemblea non delibera l’installazione. O il condomino la rifiuta.
Cosa accade, invece, se l’assemblea non delibera l’installazione di termovalvole e contabilizzatori?
Anzitutto, si rischia una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (art. 16, comma 7 del D.Lgs. 102)
Trattandosi di una decisione necessaria (è richiesta per il rispetto di norme di legge) l’art. 1105, comma 4 del Codice Civile consente a ciascun condomino di ricorrere al Tribunale che ordina all’amministratore di eseguire gli interventi.
E se un condomino si rifiuta di acconsentire all’installazione (ad esempio impedendo l’accesso in casa propria?)
Anche in questo caso, è possibile ricorrere al Tribunale che imponga al condomino di consentire questo accesso. E’ presumibile che si possa richiedere ed ottenere un provvedimento cautelare d’urgenza.
In ogni caso, sino all’installazione, l’assemblea potrà deliberare di attribuire ai radiatori sprovvisti di contabilizzatori del calore il massimo del consumo (Tribunale di Roma, Sezione V Civile, 29 aprile 2010)
Vedremo, poi, quali altri problemi si pongono con riferimento all’adozione delle “nuove” tabelle per la ripartizione dei costi di esercizio dell’impianto di riscaldamento.
Alla prossima!
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